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      個人購買不足5年普通住房營業稅

      來源:河南用友財務軟件  發布時間:2022-04-28 10:47:14   點擊次數:541

           《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔12〕號)規定,自2004年1月28日起,個人將購買不超過5年的房屋對外銷售,并全額征收營業稅。個人購買的非普通住房在5年(含5年)以上對外銷售的,按其銷售收入減去所購房屋價格的差額征收營業稅。個人購買普通住房5年以上(含5年)對外銷售的,免征營業稅。換句話說,,

          個人購買房屋用于對外銷售未滿5年的,無需區分普通房屋和非普通房屋,全額征收營業稅。

          根據財稅[]12號文規定,該通知自次日起執行,同時廢止《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[]157號)。也就是說,按照財稅[157號文的規定,自2003年1月1日起,

          個人購買的普通住房銷售不滿5年的,按其銷售收入減去所購住房價格的差額,暫停征收營業稅的規定。需要注意的是,根據財稅[12]號文的規定,個人購買非普通住房5年(含5年)以上對外銷售的,銷售收入減去所購房屋價款的差額,繼續按原規定征收營業稅。個人購買普通住房5年以上(含5年)對外銷售的,繼續免征營業稅。

          財水[]12號文件規定,上述標準適用于普通和非普通住房、免稅的具體程序、購房時間、開具發票、差別扣稅證明、,非購房形式的房屋收購及其他相關稅收管理規定,按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于穩定房價的意見的通知》(國辦發[26號)執行,《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[]號)。

          《國家稅務總局關于實施房地產稅收政策若干具體問題的通知》(國稅發[172號)。

          普通住房和非普通住房的標準劃分,

          《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于穩定房價的意見的通知》(國辦發〔26〕號)規定,享受優惠政策的房屋原則上應滿足以下條件:居住區容積率大于1.0,單套建筑面積小于120平方米,實際成交價格小于1。

          低于同級土地上房屋平均成交價格的2倍。各省、自治區、直轄市根據實際情況,制定本地區普通住房享受優惠政策的具體標準。單套建筑面積及價格標準允許適當波動,但上浮比例不得超過上述標準的20%。建筑容積率是指項目用地范圍內總建筑面積占項目用地總面積的比例。因此,不同地區的普通住房和非普通住房有各自的標準。

          納稅人應注意當地的具體標準,以確定其房屋銷售行為是否符合減稅和免稅條件。

          個人銷售房屋免征營業稅的具體辦法。個人對外銷售符合當地公布的普通住房標準的房屋,應當持房屋所在地、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料以及當地稅務部門要求的其他材料,向當地稅務部門申請免征營業稅。

          根據當地公布的普通住房標準,利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關資料,由當地稅務部門對納稅人申請免稅的相關材料進行審核,符合規定條件的,免征營業稅。房屋對外銷售不能提供普通房屋的證明材料或者經審查不符合規定條件的,按照非普通房屋相關營業稅政策征收營業稅。

          關于房屋購買時間的確認,國稅發[]號文件。

          第八十九條規定,個人在購買房屋時取得的房屋產權證或者契稅繳納證明上注明的時間,作為購買房屋的時間?!秶叶悇湛偩株P于實施房地產稅收政策若干具體問題的通知》(國稅發[172號)進一步將購房時間定義為契稅繳款書上注明的填發日期。納稅人同時出具房產證和契稅完稅證,且二者注明的時間不一致的,

          購房時間按照先到先得的原則確定。所以

          使用壽命的確定是從上述時間點到出售日期的時間間隔,而不是房屋的年限。

          財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔16〕號)中,針對差異扣稅證明的要求,規定單位和個人出售、轉讓其購買的房地產或轉讓土地使用權,營業額為全部收入減去購買或轉讓房地產或土地使用權原價后的余額。因此

          差異稅扣減項目僅為購買或轉讓的原價,相關費用和稅費不能作為扣減項目。根據國稅發89號文,在向地稅部門申請按銷售收入減去購房價格的差額繳納營業稅時,購房時需提供稅務部門監制的發票作為差異稅的抵扣憑證。因此,納稅人的差別納稅扣除項目應有充分的依據。

          對于非購買形式的房屋收購,國稅發[]號文件。

          第172條規定,個人通過贈與、繼承、離婚財產分割等非購買方式取得的房屋的購買時間,按照贈與、繼承、離婚財產分割發生前的購買時間確定。個人需要通過合法有效的法律文件向當地稅務機關辦理相關手續,證明他們通過贈與、繼承、離婚和財產分割等非購買形式獲得了住房。對于按照國家房改政策購買的公共住房,

          購買房屋的時間,按照購買合同的生效時間、房屋收據的簽發日期或者房屋產權證上注明的時間,按照先到先得的原則確定。

          

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